Caída de precios en condominios en Miami

Mercado de lujo en Miami vs Condominios Antiguos.

📊 ¿Qué está pasando con los precios en Miami? No todo cae en la misma bolsa.

Me he tomado el trabajo de analizar la tendencia de lo que esta pasando en los últimos dos anos y vengo anticipando a mis clientes la caída inmobiliaria del sector de condominios antiguos en Miami. Quisiera explicar en este articulo tanto a los vendedores como compradores lo que realmente está ocurriendo en el mercado inmobiliario de Miami. Por comenzar, es importante entender que no todos los segmentos están reaccionando igual.

El mercado de lujo sigue fuerte porque hay una demanda real y sólida de compradores americanos que se están mudando permanentemente a Miami por beneficios fiscales, mejor calidad de vida y un costo de vida más eficiente comparado con otras ciudades como Nueva York, Chicago o Los Ángeles.

Por otro lado, los condos con más de 20 años están atravesando un momento complicado:

• Los costos de mantenimiento se han disparado, en muchos casos por nuevas regulaciones y obras estructurales obligatorias.

• Muchos enfrentan assessments elevados, dificultando la reventa y reduciendo la rentabilidad.

• A pesar de estos altos costos, no ofrecen las amenidades de lujo que sí ofrecen los proyectos nuevos.

En cambio, los proyectos nuevos:

• Tienen mantenimiento más eficiente.

• Están repletos de amenities de lujo (spa, gimnasio, rooftop, tecnología, seguridad, etc.).

• Ofrecen plusvalía desde el plano, permitiendo pagar en etapas y entrar con menos capital inicial.

Además, hay escasez de inventario en el segmento de lujo, y la demanda de compradores del noreste y la costa oeste de EE. UU. continúa elevando el valor en zonas premium.

Por qué los condos antiguos están depreciándose?

1. Aumentos abruptos en HOA y seguros

   • Leyes post-Surfside de 2022 obligan a edificios de más de 30 años a pasar inspecciones y tener reservas para reparaciones, lo que provoca alzas sustanciales en cuotas y seguros

   • Ejemplos en Florida: cuotas especiales que pueden alcanzar cifras de seis dígitos

2. Desconfianza del comprador y menor demanda

   • Los compradores adelantados temen enfrentarse a altos gastos futuros por reparaciones o seguros. Además, muchos edificios quedan “ineligibles para financiamiento hipotecario”

3. Competencia desleal con proyectos nuevos con mayor valor agregado

   • Para competir, los edificios antiguos deberían actualizar amenities e infraestructura, encareciendo aún más su mantenimiento para mantener valor frente a las nuevas construcciones

Factores que impulsan la caída de precios:

• Nuevas regulaciones de seguridad: Las leyes estatales requieren inspecciones estructurales más estrictas y la acumulación de reservas para reparaciones en edificios antiguos, lo que ha aumentado los costos para los propietarios. apnews.com

• Aumento de costos de propiedad: Las primas de seguros han aumentado significativamente, y las tarifas de las asociaciones de propietarios (HOA) también han subido, lo que ha hecho que muchos propietarios de condominios más antiguos busquen vender. wsj.com

• Menor demanda de compradores: La combinación de costos más altos y la incertidumbre económica ha reducido la demanda de compradores, especialmente para propiedades más antiguas.

¿Listo para el upgrade? Reinviértelo en un proyecto nuevo.

1. Mayor plusvalía potencialLos proyectos de preconstrucción suelen ofrecer precios más bajos al inicio, lo que significa que al momento de la entrega o poco después, el valor de la propiedad puede aumentar significativamente, generando una ganancia importante.

2. Propiedades modernas y con mejores amenidades: Las nuevas construcciones cuentan con tecnología actualizada, diseños modernos, sistemas de eficiencia energética y amenidades de lujo que atraen a más compradores y aumentan el valor de reventa.

3. Menores costos de mantenimiento y reparaciones: Los edificios nuevos requieren menos gastos en mantenimiento, reparaciones o actualizaciones, mientras que los condominios viejos pueden tener costos altos, especialmente con nuevas regulaciones de seguridad y aumentos en HOA y seguros.

4. Mejor financiación y condiciones: Comprar en preconstrucción suele ofrecer condiciones más flexibles de financiamiento, pagos escalonados durante la construcción y, en ocasiones, incentivos de parte de los desarrolladores.

5. Oportunidad de personalización: Al comprar en etapa de preconstrucción puedes elegir acabados, distribución y detalles que se adapten a tus gustos y necesidades, algo que no es posible en un condominio ya existente.

6. Mercado competitivo para condominios viejos: La demanda para condominios antiguos está bajando, mientras que las regulaciones y costos asociados a estos inmuebles están aumentando, lo que puede hacer que vender ahora te permita capitalizar antes de una posible mayor caída de precios.

✅ Conclusion:

• La demanda por lujo moderno en Miami sigue firme, impulsada por compradores finales, ofertas exclusivas y condiciones fiscales atractivas.

• Las propiedades antiguas se ven afectadas por altos costos y disminución del valor, por lo que requieren mejoras sustanciales o una estrategia clara si se desea reinvertir.

• Si estás pensando en vender un condo antiguo, es el momento ideal para capitalizar y redirigir esos fondos hacia proyectos de pre-construcción con mayor rentabilidad y estabilidad.

• Miami Herald: Desde principios de 2024, los valores de los condominios existentes han disminuido ligeramente, con una caída de menos del 1%. miamiherald.com

• South Florida Business Journal: Se estima que los precios de los condominios en el este de Florida podrían caer hasta un 38% en los próximos dos años, regresando a los niveles de 2019.nypost.com+2discoversouthflorida.com+2reeseonrealestate.com+2

• Discover South Florida: Las ventas de condominios y casas adosadas cayeron un 19.6% en noviembre de 2024 en comparación con el año anterior. discoversouthflorida.com+1reeseonrealestate.com+1

• Wall Street Journal: Los precios de los condominios en edificios de más de 30 años han disminuido un 22% en los últimos dos años, debido a nuevas regulaciones de seguridad que han aumentado los costos de mantenimiento y reparaciones. wsj.com

¿Qué te recomiendo?

Si hoy tenés un condo con más de 20 años, este es el momento ideal para vender y reinvertir:

• En un edificio más moderno, con menores costos a futuro.

• O en un proyecto de pre-construcción, donde tu capital puede crecer desde el plano.

Yo puedo ayudarte a evaluar tus opciones según tu situación financiera. Trabajo con un equipo de contadores y expertos en impuestos para expatriados, y tengo acceso a inventario cuidadosamente curado en zonas clave de Miami. Este es el momento perfecto para vender. Consultame para evaluar tu propiedad, listarla estratégicamente y ayudarte a reinvertir tu capital en una oportunidad de mayor crecimiento. ¡El momento es ahora! Hablemos.

Carolina Rainer

Founder I CEO I The Rainer Group LLC 305 305 6776 I carolina@therainergroup.com